Tư vấn giám sát thi công

Anh Tuấn, một chủ đầu tư cá nhân ở Hà Nội, đã từng trải qua trải nghiệm đáng nhớ khi tự giám sát việc xây dựng ngôi nhà 4 tầng của gia đình. Mặc dù đã ký hợp đồng rõ ràng với nhà thầu, nhưng do thiếu kiến thức chuyên môn và không thể có mặt thường xuyên tại công trường, anh phát hiện quá muộn rằng cốt thép móng đã được thi công sai khoảng cách so với thiết kế. Hậu quả là phải đập bỏ và làm lại, tốn thêm gần 100 triệu đồng và chậm tiến độ hơn 1 tháng.

Vai trò của tư vấn giám sát thi công trở nên vô cùng quan trọng như một “đại diện kỹ thuật” đại diện cho lợi ích của chủ đầu tư tại công trường. Tư vấn giám sát thi công không chỉ đơn thuần là người đi kiểm tra công trình, mà còn là cầu nối chuyên nghiệp giữa chủ đầu tư, nhà thầu thi công và đơn vị thiết kế, đảm bảo mọi công việc được thực hiện đúng kỹ thuật, đúng tiến độ và đúng hợp đồng.

Tư vấn giám sát thi công là gì?

Tư vấn giám sát thi công là đơn vị hoặc cá nhân được chủ đầu tư thuê để đóng vai trò là “đôi mắt và bộ óc kỹ thuật” tại công trường. Họ có nhiệm vụ theo dõi, kiểm tra và đánh giá việc thực hiện hợp đồng thi công về ba khía cạnh chính: chất lượng công trình (vật liệu, quy trình thi công có đúng tiêu chuẩn không), khối lượng thi công (có đúng với khối lượng trong hợp đồng không, có khối lượng ảo hay không), và tiến độ thi công (có đúng kế hoạch cam kết không, nguyên nhân chậm trễ là gì).

Phân biệt giám sát thi công của chủ đầu tư, tư vấn giám sát độc lập và giám sát tác giả

Để hiểu rõ hơn về vai trò của tư vấn giám sát thi công, cần phân biệt ba loại giám sát thường gặp trong các dự án xây dựng:

Loại giám sát	Ai thực hiện	Trách nhiệm chính	Khi nào có
Giám sát của chủ đầu tư	Bộ phận nội bộ của chủ đầu tư (phòng kỹ thuật, quản lý dự án)	Đại diện cho chủ đầu tư trong điều hành, ra quyết định về kỹ thuật, tiến độ, thanh toán	Tùy thuộc vào năng lực và quy mô của chủ đầu tư. Các doanh nghiệp lớn thường có bộ phận này, chủ đầu tư cá nhân thường không có
Tư vấn giám sát độc lập (TVGS)	Đơn vị tư vấn bên ngoài có chứng chỉ hành nghề giám sát	Kiểm tra kỹ thuật chuyên sâu về chất lượng, khối lượng, tiến độ; báo cáo trực tiếp cho chủ đầu tư; tư vấn xử lý khi có sai sót	Chủ đầu tư thuê riêng khi cần hỗ trợ chuyên môn, hoặc bắt buộc theo quy định pháp luật đối với dự án sử dụng vốn nhà nước
Giám sát tác giả (Designer supervision)	Đơn vị thiết kế công trình	Kiểm tra việc thi công có đúng ý đồ thiết kế ban đầu không, giải quyết các vấn đề kỹ thuật phát sinh cần điều chỉnh thiết kế	Dự án có yêu cầu bắt buộc hoặc được khuyến nghị khi thiết kế phức tạp

Dịch vụ tư vấn giám sát thi công bao gồm những gì?

Phạm vi công việc của tư vấn giám sát thi công rất đa dạng và phức tạp, trải dài từ giai đoạn chuẩn bị thi công cho đến khi hoàn thành bàn giao công trình. Để dễ hình dung, chúng ta có thể chia thành 5 nhóm công việc chính sau đây:

3.1. Nhóm công việc trước khi thi công

Trước khi nhà thầu bắt đầu đổ móng hay xây tường, tư vấn giám sát thi công đã phải thực hiện nhiều công việc quan trọng để chuẩn bị cho giai đoạn thi công diễn ra thuận lợi. Đầu tiên là rà soát toàn bộ hồ sơ thiết kế, bản vẽ thi công và thuyết minh kỹ thuật để nắm rõ yêu cầu kỹ thuật, phát hiện những điểm chưa rõ ràng hoặc mâu thuẫn giữa các bản vẽ.

Tiếp theo, tư vấn giám sát kiểm tra hồ sơ năng lực của nhà thầu, bao gồm giấy phép hoạt động xây dựng, chứng chỉ hành nghề của người chịu trách nhiệm chuyên môn, danh sách máy móc thiết bị, nhân sự chủ chốt. Họ cũng kiểm tra hồ sơ chất lượng của vật liệu chính như xi măng, thép, gạch (giấy chứng nhận CO-CQ, kết quả thử nghiệm mẫu). Việc kiểm tra này giúp đảm bảo nhà thầu có đủ năng lực và nguồn lực để thực hiện dự án.

3.2. Nhóm công việc trong khi thi công

Giám sát chất lượng: Tư vấn giám sát kiểm tra kỹ lưỡng chất lượng vật liệu ngay khi nhập công trường. Xi măng phải kiểm tra nhãn mác, ngày sản xuất (không quá 3 tháng), bao bì còn nguyên vẹn hay không.

Cát đá phải kiểm tra độ sạch (không lẫn đất sét, rác), độ hạt theo tiêu chuẩn. Thép phải kiểm tra đường kính thực tế, giấy chứng nhận chất lượng, và định kỳ lấy mẫu gửi phòng thí nghiệm thử độ bền kéo.

Khi thi công, giám sát viên kiểm tra quy trình trộn bê tông (tỷ lệ xi măng, cát, đá, nước có đúng thiết kế không, thời gian trộn đủ chưa, độ sụt bê tông có đạt không), quy trình lắp dựng cốt thép (khoảng cách giữa các thanh thép theo bản vẽ, mối hàn đủ chiều dài và chất lượng không, độ dày lớp bê tông bảo vệ cốt thép đạt tiêu chuẩn chống gỉ không), quy trình xây gạch (độ dày mạch vữa, độ thẳng của tường, độ phẳng bề mặt).

Giám sát khối lượng: Tư vấn giám sát có nhiệm vụ đo đạc chính xác khối lượng công việc thực tế hoàn thành, đối chiếu với khối lượng ghi trong hợp đồng và bảng thanh toán của nhà thầu.

Giám sát tiến độ: Tư vấn giám sát theo dõi sát sao tiến độ thi công thực tế so với kế hoạch cam kết trong hợp đồng. Hàng tuần, họ so sánh khối lượng hoàn thành với tiến độ kế hoạch, phát hiện sớm các dấu hiệu chậm trễ.

Giám sát an toàn lao động: Tư vấn giám sát kiểm tra việc nhà thầu thực hiện các biện pháp an toàn lao động tại công trường. Cụ thể, họ kiểm tra rào chắn, biển báo nguy hiểm, hệ thống chiếu sáng đủ, công nhân có đeo nón bảo hộ, đeo dây an toàn khi làm việc trên cao không, giàn giáo có chắc chắn không, thang leo có an toàn không, khu vực cắt thép, hàn có bình chữa cháy sẵn sàng không.

3.3. Nhóm công việc nghiệm thu – hoàn công

Nghiệm thu là bước quan trọng để xác nhận chính thức chất lượng và khối lượng công việc đã hoàn thành, làm cơ sở cho thanh toán và bàn giao. Tư vấn giám sát chủ trì hoặc tham gia các đợt nghiệm thu sau:

Nghiệm thu công việc ẩn: Đây là những hạng mục sau khi hoàn thành sẽ bị che khuất, không thể kiểm tra sau này, nên phải nghiệm thu ngay trước khi đi tiếp. Ví dụ: nghiệm thu móng trước khi lấp đất, nghiệm thu cốt thép trước khi đổ bê tông, nghiệm thu lớp chống thấm trước khi ốp lát, nghiệm thu đường ống nước âm tường trước khi trát.

Nghiệm thu từng hạng mục: Khi hoàn thành một hạng mục lớn như kết cấu chính (móng, cột, dầm, sàn), kiến trúc (xây tường, trát, lát gạch), hoặc hệ thống M&E (điện, nước, PCCC), tư vấn giám sát tổ chức nghiệm thu chính thức với sự tham gia của chủ đầu tư, nhà thầu, và các bên liên quan.

Nghiệm thu hoàn thành công trình: Khi toàn bộ công trình đã hoàn thiện, tư vấn giám sát tổ chức nghiệm thu tổng thể. Đây là đợt nghiệm thu lớn nhất, kiểm tra toàn diện từ kết cấu, kiến trúc, cho đến các hệ thống kỹ thuật. Giám sát viên lập danh sách khiếm khuyết (snag list) gồm những lỗi nhỏ cần sửa chữa (tường bị ố vàng, gạch bị vỡ góc, cửa khép không khít), yêu cầu nhà thầu khắc phục trước khi bàn giao chính thức.

Lập hồ sơ hoàn công: Sau khi nghiệm thu đạt, tư vấn giám sát hỗ trợ hoặc chủ trì lập hồ sơ hoàn công bao gồm: bản vẽ hoàn công (as-built drawings) phản ánh đúng hiện trạng công trình đã thi công (có thể khác thiết kế ban đầu do điều chỉnh trong thi công), biên bản nghiệm thu các hạng mục và tổng thể, chứng nhận chất lượng vật liệu, kết quả thử nghiệm, nhật ký thi công, nhật ký giám sát.

Hỗ trợ bàn giao công trình: Tư vấn giám sát tham gia buổi bàn giao chính thức công trình từ nhà thầu cho chủ đầu tư, kiểm tra lần cuối các hạng mục, hướng dẫn chủ đầu tư cách sử dụng và bảo trì các hệ thống kỹ thuật, bàn giao hồ sơ hoàn công.

3.4. Nhóm công việc hồ sơ – báo cáo

Nhật ký giám sát thi công hàng ngày: Mỗi lần giám sát viên có mặt tại công trường, họ ghi chép nhật ký chi tiết về thời tiết (nắng, mưa ảnh hưởng đến thi công), số lượng công nhân hiện diện, công việc đang thực hiện (đổ bê tông móng M1-M5, lắp dựng cốt thép cột C1-C10), vật liệu nhập công trường (3 tấn xi măng PCB40, 10 m³ cát), máy móc thiết bị đang hoạt động, các vấn đề phát sinh (phát hiện cốt thép sai khoảng cách, yêu cầu sửa), các quyết định kỹ thuật.

Báo cáo giám sát định kỳ: Hàng tuần hoặc hàng tháng, tư vấn giám sát lập báo cáo tổng hợp gửi chủ đầu tư. Báo cáo bao gồm: tổng quan tiến độ (so sánh kế hoạch vs thực tế, tỷ lệ hoàn thành), đánh giá chất lượng thi công (những hạng mục đạt, chưa đạt, cần chú ý), khối lượng hoàn thành trong kỳ, vật liệu sử dụng, các vấn đề phát sinh và cách xử lý, các khuyến nghị cho chủ đầu tư (cần tăng cường kiểm tra, cần đôn đốc nhà thầu bổ sung nhân lực).

Biên bản kiểm tra vật liệu, thiết bị: Mỗi lần kiểm tra vật liệu nhập công trường hoặc thiết bị lắp đặt, giám sát viên lập biên bản ghi nhận chủng loại, số lượng, chất lượng, kết quả kiểm tra, kèm theo giấy chứng nhận chất lượng từ nhà cung cấp và kết quả thử nghiệm mẫu (nếu có).

Biên bản nghiệm thu các giai đoạn: Như đã đề cập ở mục 3.3, mỗi đợt nghiệm thu công việc ẩn, nghiệm thu hạng mục, nghiệm thu hoàn thành đều có biên bản chi tiết, ký bởi các bên liên quan.

Lưu trữ hình ảnh, video: Tư vấn giám sát chụp ảnh, quay video thường xuyên các bước thi công quan trọng (đào móng, lắp cốt thép, đổ bê tông, xây tường, lát gạch). Hình ảnh này không chỉ là bằng chứng về chất lượng và tiến độ, mà còn hữu ích khi có tranh chấp hoặc cần kiểm tra lại sau này.

3.5. Nhóm công việc phối hợp

Tư vấn giám sát thi công đóng vai trò cầu nối, phối hợp giữa nhiều bên trong dự án để đảm bảo mọi vấn đề được giải quyết nhanh chóng, hiệu quả.

Phối hợp với nhà thầu thi công: Giám sát viên làm việc hàng ngày với nhà thầu để trao đổi kỹ thuật, giải đáp vướng mắc, thống nhất biện pháp thi công. Họ không phải đối thủ mà là đối tác cùng mục tiêu hoàn thành công trình chất lượng, đúng tiến độ. Tuy nhiên, giám sát viên phải giữ vững nguyên tắc, không thỏa hiệp về chất lượng dù nhà thầu có áp lực tiến độ.

Phối hợp tư vấn thiết kế: Khi thi công phát sinh vấn đề cần làm rõ thiết kế (bản vẽ chưa rõ, mâu thuẫn giữa các bản vẽ, hoặc điều kiện thực tế khác thiết kế), tư vấn giám sát liên hệ với tư vấn thiết kế để xin ý kiến, làm rõ. Nếu cần thay đổi thiết kế, giám sát viên tham gia đánh giá tác động đến chất lượng, chi phí, tiến độ, tư vấn chủ đầu tư quyết định.

Phối hợp cơ quan quản lý: Khi cơ quan quản lý nhà nước (Sở Xây dựng, Thanh tra Xây dựng) đến kiểm tra, thanh tra công trình, tư vấn giám sát cung cấp hồ sơ, giải trình về tình hình thi công, chứng minh việc tuân thủ pháp luật. Hồ sơ giám sát đầy đủ, minh bạch sẽ giúp chủ đầu tư dễ dàng vượt qua các đợt thanh tra.

Phối hợp các nhà thầu phụ, nhà cung cấp: Trong dự án lớn, có nhiều nhà thầu phụ làm các hạng mục khác nhau (nhà thầu kết cấu, nhà thầu kiến trúc, nhà thầu M&E). Tư vấn giám sát điều phối tiến độ, kỹ thuật giữa các nhà thầu để tránh xung đột, đảm bảo thi công đồng bộ.

Quy trình tư vấn giám sát thi công từ A–Z

Để chủ đầu tư hình dung rõ ràng cách thức làm việc của tư vấn giám sát thi công từ khi ký hợp đồng đến khi hoàn thành dự án, dưới đây là quy trình chuẩn gồm 5 bước chính:

Bước 1: Khảo sát, tiếp nhận hồ sơ, lập kế hoạch giám sát

Ngay sau khi ký hợp đồng với chủ đầu tư, tư vấn giám sát tổ chức khảo sát thực địa công trường để nắm bắt hiện trạng mặt bằng, điều kiện tiếp cận, vị trí lưu trữ vật liệu, khu vực làm việc. Đồng thời, họ tiếp nhận toàn bộ hồ sơ liên quan từ chủ đầu tư bao gồm: hồ sơ thiết kế (bản vẽ thi công, thuyết minh kỹ thuật, dự toán), hợp đồng thi công giữa chủ đầu tư và nhà thầu (phạm vi công việc, khối lượng, giá trị, tiến độ, điều khoản nghiệm thu thanh toán), tiến độ thi công chi tiết, giấy phép xây dựng, báo cáo địa chất (nếu có).

Bước 2: Thiết lập quy chế phối hợp

Để đảm bảo sự phối hợp nhịp nhàng giữa các bên, tư vấn giám sát tổ chức cuộc họp khởi động (kick-off meeting) với sự tham gia của chủ đầu tư, tư vấn giám sát và nhà thầu thi công.

Bước 3: Triển khai giám sát thường nhật và báo cáo

Định kỳ hàng tuần hoặc hàng tháng, giám sát viên lập báo cáo tổng hợp gửi chủ đầu tư, bao gồm tiến độ thực tế so với kế hoạch, chất lượng thi công, khối lượng hoàn thành, vấn đề phát sinh và cách xử lý, các khuyến nghị. Nếu phát hiện vấn đề nghiêm trọng ảnh hưởng đến chất lượng hoặc an toàn giám sát viên phải cảnh báo ngay lập tức cho chủ đầu tư bằng email, điện thoại, không chờ đến báo cáo định kỳ.

Bước 4: Nghiệm thu từng phần

Nếu hạng mục đạt yêu cầu, ký xác nhận để nhà thầu tiếp tục công việc tiếp theo và được thanh toán theo tiến độ. Nếu hạng mục chưa đạt (chất lượng kém, khối lượng thiếu), giám sát viên từ chối nghiệm thu, lập biên bản ghi rõ lý do và yêu cầu nhà thầu sửa chữa, bổ sung. Chỉ khi nhà thầu khắc phục xong, giám sát viên mới nghiệm thu lại.

Khi có vấn đề phát sinh cần thay đổi thiết kế (do điều kiện thực tế khác thiết kế, do chủ đầu tư yêu cầu điều chỉnh), tư vấn giám sát tham gia đánh giá tác động của thay đổi đến chất lượng, chi phí, tiến độ.

Bước 5: Nghiệm thu hoàn thành

Tư vấn giám sát còn hỗ trợ chủ đầu tư trong các thủ tục pháp lý sau khi hoàn công như xin giấy phép sử dụng công trình (cung cấp hồ sơ hoàn công cho cơ quan cấp phép), giải trình khi cơ quan quản lý nhà nước kiểm tra (cung cấp hồ sơ giám sát chứng minh công trình đã được giám sát đúng quy định). Một hồ sơ giám sát đầy đủ, minh bạch sẽ giúp chủ đầu tư dễ dàng vượt qua các đợt thanh tra, tránh bị phạt do hồ sơ không đầy đủ.