Kiểm định công trình xây dựng

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng năm 2025, có đến 35% công trình xây dựng tại Việt Nam xuất hiện các dấu hiệu hư hỏng do chất lượng kém hoặc thiếu bảo trì định kỳ. Con số này không chỉ phản ánh thực trạng đáng báo động về an toàn công trình mà còn đặt ra câu hỏi lớn cho các chủ đầu tư và chủ nhà: Khi nào cần kiểm định công trình? Chi phí kiểm định là bao nhiêu? Làm thế nào để chọn được đơn vị kiểm định uy tín?

Với kinh nghiệm hơn 15 năm trong lĩnh vực kiểm định chất lượng công trình xây dựng, CSIC – phòng thí nghiệm LAS-XD 533 đã thực hiện thành công hơn 500 dự án kiểm định trên khắp cả nước. Bài viết này sẽ cung cấp cho bạn cái nhìn toàn diện về kiểm định công trình xây dựng, từ định nghĩa, quy trình, dịch vụ đến lợi ích, tất cả đều dựa trên các tiêu chuẩn TCVN và QCVN mới nhất năm 2026.

Kiểm định công trình xây dựng là gì?

Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 06/2021/NĐ-CP, kiểm định công trình xây dựng được định nghĩa chính thức là “hoạt động đánh giá chất lượng thực tế của công trình xây dựng đang sử dụng hoặc hết thời gian thiết kế nhằm xác định khả năng tiếp tục sử dụng an toàn”. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất, được ban hành để thay thế và bổ sung các quy định trước đó về quản lý chất lượng công trình. Định nghĩa này không chỉ mang tính hành chính mà còn phản ánh bản chất kỹ thuật của hoạt động kiểm định.

Nếu dùng một cách so sánh đơn giản, kiểm định công trình giống như việc “khám sức khỏe” định kỳ cho công trình. Cũng như con người cần kiểm tra sức khỏe để phát hiện sớm bệnh tật, công trình xây dựng cũng cần được đánh giá định kỳ để phát hiện các hư hỏng tiềm ẩn trước khi chúng trở nên nghiêm trọng và gây nguy hiểm.

Các trường hợp bắt buộc kiểm định công trình xây dựng

Theo quy định tại Thông tư 04/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng và Nghị định 06/2021/NĐ-CP, có tám trường hợp mà chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu công trình bắt buộc phải thực hiện kiểm định. Vi phạm quy định này có thể dẫn đến mức phạt hành chính từ 100 đến 200 triệu đồng, thậm chí bị đình chỉ sử dụng công trình nếu tình trạng công trình gây nguy hiểm.

Trường hợp thứ nhất là công trình cấp đặc biệt, cấp I và cấp II đã hết thời gian thiết kế hoặc hết thời gian bảo hành. Theo Điều 123 Luật Xây dựng 2014, thời gian thiết kế thông thường của công trình xây dựng dao động từ 50 đến 100 năm tùy theo loại công trình và điều kiện môi trường. Khi công trình đạt đến mốc thời gian này nhưng chủ đầu tư muốn tiếp tục sử dụng, việc kiểm định là bắt buộc để đánh giá khả năng chịu lực còn lại và tuổi thọ có thể kéo dài thêm.

Trường hợp thứ hai là công trình có thay đổi công năng sử dụng dẫn đến tăng tải trọng. Theo Thông tư 04/2019/TT-BXD, các trường hợp điển hình bao gồm chuyển đổi từ nhà dân dụng sang thương mại, từ kho hàng sang nhà máy sản xuất, hoặc từ văn phòng sang trung tâm thương mại. Mỗi loại công năng có tải trọng sử dụng khác nhau, ví dụ nhà ở thông thường chỉ chịu tải 150-200 kg/m², trong khi kho hàng có thể lên đến 500-1000 kg/m² và nhà máy có máy móc nặng có thể lên đến 2000-3000 kg/m².

Trường hợp thứ ba là công trình xảy ra sự cố nghiêm trọng ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực. Các dấu hiệu sự cố bao gồm xuất hiện vết nứt trên tường hoặc sàn có độ rộng lớn hơn 3mm, hiện tượng lún hoặc nghiêng công trình vượt quá giới hạn cho phép (lớn hơn 1/250 chiều cao công trình), công trình bị cháy nổ kéo dài hoặc chịu tác động của động đất có cường độ từ 5 độ Richter trở lên.

Trường hợp thứ tư là công trình cần cải tạo, sửa chữa lớn hoặc nâng cấp. Các hoạt động được coi là cải tạo lớn bao gồm nâng thêm tầng, phá bỏ tường chịu lực để tạo không gian mở, đào móng công trình mới sát bên cạnh công trình hiện hữu, hoặc thay đổi vị trí cột dầm chính. Trước khi thực hiện bất kỳ công việc nào trong số này, chủ đầu tư phải có báo cáo kiểm định đánh giá khả năng chịu lực hiện tại của công trình và tư vấn phương án gia cố phù hợp.

Trường hợp thứ năm là khi có tranh chấp về chất lượng giữa chủ đầu tư và nhà thầu thi công. Trong quá trình bàn giao hoặc sử dụng công trình, nếu chủ đầu tư phát hiện các dấu hiệu hư hỏng như nứt tường, thấm nước, sàn võng và cho rằng đó là lỗi của nhà thầu, trong khi nhà thầu khẳng định đã thi công đúng thiết kế, thì cần có đơn vị kiểm định độc lập để xác định nguyên nhân. Báo cáo kiểm định sẽ phân tích xem hư hỏng do lỗi thiết kế, lỗi thi công, hay do sử dụng không đúng mục đích.

Trường hợp thứ sáu là khi cơ quan quản lý nhà nước yêu cầu kiểm tra định kỳ. Đối với các công trình phục vụ cộng đồng như bệnh viện, trường học, nhà văn hóa, chợ, công trình giao thông, Ủy ban nhân dân các cấp hoặc Sở Xây dựng có thể yêu cầu chủ đầu tư thực hiện kiểm định định kỳ 3-5 năm một lần để đảm bảo an toàn cho người sử dụng.

Trường hợp thứ bảy là khi lắp đặt thiết bị nặng hoặc thay đổi đáng kể tải trọng sử dụng. Các thiết bị điển hình bao gồm hệ thống pin mặt trời trên mái (trọng lượng 100-200 kg/m²), máy móc công nghiệp nặng, bể chứa nước lớn, hoặc cầu trục trong nhà xưởng. Trước khi lắp đặt, cần kiểm định để đánh giá xem kết cấu hiện tại, đặc biệt là sàn mái hoặc móng, có đủ khả năng chịu thêm tải trọng này hay không.

Trường hợp thứ tám là kiểm định phục vụ thẩm tra hồ sơ hoàn công đối với một số công trình cấp III trở lên. Theo Thông tư 10/2021/TT-BXD, một số dự án đặc thù yêu cầu phải có báo cáo kiểm định độc lập về chất lượng công trình trước khi hội đồng nghiệm thu họp.

Dịch vụ kiểm định công trình xây dựng bao gồm những gì?

Nhóm 1 – Kiểm định kết cấu chịu lực

Kiểm định kết cấu chịu lực là nhóm dịch vụ quan trọng nhất trong toàn bộ quá trình kiểm định công trình xây dựng. Nhóm này tập trung vào việc đánh giá khả năng chịu tải của hệ thống kết cấu chính, bao gồm móng, cột, dầm, sàn và các bộ phận chịu lực khác, nhằm xác định công trình có còn đảm bảo an toàn khi tiếp tục sử dụng hay không.

Đối với móng công trình, kiểm định tập trung vào ba yếu tố chính là độ lún tuyệt đối, độ lún nghiêng và sức chịu tải của đất nền. Độ lún tuyệt đối được đo bằng thiết bị toàn đạc hiện đại như máy Leica có độ chính xác đến ±1mm, so sánh với trạng thái ban đầu hoặc các mốc chuẩn được gắn trên công trình từ khi thi công.

Đối với hệ thống cột, dầm và sàn bê tông cốt thép, kiểm định bao gồm nhiều loại thí nghiệm kết hợp. Thí nghiệm siêu âm cốt thép sử dụng thiết bị như Profometer hoặc các máy dò cốt thép hiện đại khác để xác định chính xác vị trí, đường kính (thông thường từ Ø12 đến Ø25mm) và độ bảo vệ (lớp bê tông từ mặt ngoài đến cốt thép) của cốt thép trong kết cấu.

Đối với kết cấu thép thường được sử dụng trong nhà xưởng, nhà kho và mái nhà, kiểm định tập trung vào ba yếu tố chính. Đầu tiên là đo kích thước thực tế của các cấu kiện thép bằng thước cặp có độ chính xác ±0.01mm để xác định chiều dày thép, chiều rộng và chiều cao tiết diện dầm so với thiết kế. Thứ hai là kiểm tra chất lượng mối hàn bằng phương pháp siêu âm UT (Ultrasonic Testing) để phát hiện các khuyết tật bên trong mối hàn như lỗ rỗng, vết nứt hoặc không đủ độ thấm. Thứ ba là kiểm tra mức độ ăn mòn của thép, đặc biệt quan trọng với các công trình ở môi trường ẩm ướt hoặc ven biển.

Đối với kết cấu gỗ trong các ngôi nhà cổ, nhà dân hoặc công trình văn hóa truyền thống, kiểm định tập trung vào ba vấn đề chính. Thứ nhất là đo độ ẩm của gỗ bằng máy đo ẩm chuyên dụng, độ ẩm tiêu chuẩn cho gỗ kết cấu là 12-18%, nếu độ ẩm vượt quá 20% thì nguy cơ bị mối mọt và nấm mốc tấn công rất cao. Thứ hai là kiểm tra hiện trạng mối mọt bằng cách gõ búa nghe âm thanh (nếu âm thanh rỗng là dấu hiệu gỗ đã bị mối đục lỗ bên trong) hoặc khoan lỗ nhỏ để quan sát cấu trúc bên trong. Thứ ba là đo độ võng của dầm gỗ so với giới hạn cho phép là L/250 (trong đó L là chiều dài nhịp dầm).

Nhóm 2 – Kiểm định chất lượng vật liệu

Bên cạnh kiểm định kết cấu, việc đánh giá chất lượng vật liệu xây dựng cũng đóng vai trò then chốt trong việc xác định tình trạng tổng thể của công trình. Nhóm dịch vụ này tập trung vào việc lấy mẫu và thí nghiệm ba loại vật liệu chính.

Đối với bê tông, có ba loại thí nghiệm chính. Thí nghiệm cường độ nén được thực hiện bằng cách rút lõi bê tông từ các vị trí đại diện (thường là cột, dầm chính) và ép nén theo tiêu chuẩn TCVN 3118:2022. Cường độ bê tông thông thường dao động từ 15 đến 40 MPa tùy theo cấp bê tông (B15, B20, B25, B30, B35, B40). Nếu cường độ thực tế thấp hơn 85% so với thiết kế, bê tông được coi là không đạt yêu cầu và cần gia cố.

Đối với cốt thép, kiểm định tập trung vào ba thông số. Đường kính thực tế của cốt thép được xác định bằng thiết bị Profometer với độ chính xác ±5% hoặc trong trường hợp cần độ chính xác cao hơn, kỹ sư có thể lộ một phần cốt thép ra và đo trực tiếp bằng thước cặp.

Đối với gạch và tường xây, kiểm định bao gồm ba loại thí nghiệm. Cường độ nén của gạch được xác định bằng cách lấy mẫu ít nhất 5 viên gạch từ các vị trí khác nhau của công trình, sau đó nén theo TCVN 1451. Gạch M75 phải có cường độ tối thiểu 7.5 MPa, gạch M100 phải đạt 10 MPa. Độ bám dính giữa gạch và vữa được kiểm tra bằng thí nghiệm kéo hoặc uốn mẫu tường, đánh giá xem vữa có đủ độ bền để liên kết các viên gạch hay không.

Nhóm 3 – Kiểm định chuyển vị & biến dạng

Kiểm định chuyển vị và biến dạng tập trung vào việc đo lường các chuyển động của công trình dưới tác động của tải trọng, thời gian và môi trường. Nhóm dịch vụ này bao gồm ba loại chuyển vị chính.

Đo lún là việc xác định độ lún tuyệt đối của móng và các bộ phận kết cấu so với trạng thái ban đầu hoặc so với các điểm chuẩn (benchmark). Phương pháp hiện đại nhất là sử dụng máy toàn đạc laser như Leica, Topcon hoặc Trimble để đo tọa độ ba chiều của các điểm kiểm tra trên công trình với độ chính xác đến ±1mm.

Đo nghiêng là việc xác định độ lệch của công trình so với phương thẳng đứng. Thiết bị sử dụng bao gồm máy đo độ nghiêng điện tử (inclinometer) cho kết quả chính xác hoặc thước thủy cho phép đo nhanh và đơn giản. Giới hạn độ nghiêng cho phép theo TCVN 5592 là nhỏ hơn 1/250 chiều cao công trình đối với công trình dân dụng thông thường và nhỏ hơn 1/500 chiều cao đối với công trình đặc biệt.

Đo độ võng của dầm và sàn là việc xác định mức độ uốn cong của các cấu kiện chịu uốn dưới tác động của trọng lượng bản thân và tải trọng sử dụng. Phương pháp đo đơn giản là dùng thước dây hoặc máy laser đo khoảng cách từ điểm giữa dầm xuống mặt đất, sau đó so sánh với khoảng cách tại hai đầu dầm để tính độ võng.

Nhóm 4 – Kiểm định an toàn PCCC & điện nước

Kiểm định công trình xây dựng không chỉ dừng lại ở việc đánh giá kết cấu chịu lực mà còn bao gồm việc kiểm tra các hệ thống cơ điện (M&E – Mechanical & Electrical) liên quan trực tiếp đến an toàn sinh hoạt và sản xuất. Nhóm dịch vụ này đặc biệt quan trọng với các công trình có quy mô lớn, công trình công cộng và nhà xưởng.

Hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) được kiểm tra toàn diện bao gồm nhiều bộ phận. Vòi phun nước được kiểm tra về tình trạng kỹ thuật, đảm bảo không bị hư hỏng, rò rỉ và có thể hoạt động ngay khi cần. Bơm nước chữa cháy được thử nghiệm để xác nhận có đủ công suất bơm nước lên các tầng cao nhất với áp suất tối thiểu 0.5 MPa theo yêu cầu của QCVN 06:2021/BXD về an toàn cháy nổ.

Hệ thống điện được kiểm tra về ba yếu tố an toàn chính. Cách điện của dây dẫn được đo bằng thiết bị megger (đo điện trở cách điện) để đảm bảo không có rò điện từ dây dẫn ra vỏ hoặc ra đất, giá trị điện trở cách điện phải lớn hơn 1 MΩ đối với hệ thống điện dân dụng.

Hệ thống cấp thoát nước được kiểm tra về hai khía cạnh chính. Đối với đường ống cấp nước, kỹ sư thực hiện thí nghiệm áp lực bằng cách bơm nước vào hệ thống với áp suất gấp 1.5 lần áp suất làm việc bình thường và duy trì trong ít nhất 30 phút để kiểm tra xem có rò rỉ nước tại các mối nối hay không.

Nhóm 5 – Kiểm định công trình đặc thù

Ngoài các công trình dân dụng và nhà xưởng thông thường, một số loại công trình có đặc điểm kỹ thuật đặc biệt cần các dịch vụ kiểm định chuyên biệt. Nhóm dịch vụ này yêu cầu đội ngũ kỹ sư có chuyên môn sâu và trang thiết bị chuyên dụng.

Nhà cao tầng (công trình có từ 15 tầng trở lên) có nhiều hệ thống phức tạp cần kiểm tra chuyên sâu. Hệ thống thang máy được kiểm tra toàn diện bao gồm cáp thép (kiểm tra độ mòn, gỉ sét, số sợi đứt), phanh khẩn cấp (thử nghiệm khả năng dừng cabin khi cáp đứt), giảm chấn và các thiết bị an toàn khác.

Nhà xưởng công nghiệp có nhiều thiết bị đặc thù cần kiểm định riêng. Cần trục và cầu trục được kiểm tra toàn diện bao gồm ray di chuyển (độ thẳng, mức độ mòn), phanh dừng, móc cẩu và hệ thống điều khiển. Tất cả cần trục phải có chứng nhận đăng kiểm riêng và được kiểm tra định kỳ 6 tháng một lần. Sàn chịu tải trọng động từ máy móc rung được đánh giá đặc biệt về khả năng chịu rung. Kỹ sư thực hiện đo tần số dao động của sàn khi máy móc hoạt động, đảm bảo tần số này không trùng với tần số tự nhiên của kết cấu sàn.

Cầu đường và công trình hạ tầng giao thông có yêu cầu kiểm định rất khắt khe do ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn giao thông công cộng. Gối cầu là bộ phận quan trọng nhất của cầu, cho phép kết cấu nhịp giãn nở tự do khi thay đổi nhiệt độ đồng thời truyền tải trọng từ nhịp xuống trụ.

Lợi ích khi thực hiện kiểm định công trình xây dựng

Đảm bảo an toàn tuyệt đối cho người và tài sản: Kiểm định giúp phát hiện sớm các hư hỏng nguy hiểm như vết nứt kết cấu chịu lực, hiện tượng lún móng không đều, cốt thép bị gỉ mòn nghiêm trọng hoặc kết cấu thép bị ăn mòn trước khi chúng phát triển thành sự cố sập đổ. Nhờ có báo cáo kiểm định, chủ đầu tư biết chính xác tình trạng thực tế của công trình, từ đó có thể đưa ra quyết định đúng đắn.

Tiết kiệm chi phí dài hạn (ROI cao): Kiểm định công trình xây dựng không chỉ là chi phí mà còn là khoản đầu tư thông minh mang lại lợi nhuận dài hạn. Nguyên tắc cơ bản là: phát hiện sớm vấn đề nhỏ và sửa chữa kịp thời sẽ rẻ hơn rất nhiều so với việc để hư hỏng lan rộng rồi mới xử lý.

Tăng giá trị tài sản & khả năng giao dịch: Thứ nhất, công trình có báo cáo kiểm định tăng giá trị bất động sản từ 15 đến 25% so với các công trình tương tự không có báo cáo. Thứ hai, việc có báo cáo kiểm định giúp việc vay vốn ngân hàng trở nên dễ dàng hơn. Thứ ba, đối với doanh nghiệp, việc có chứng chỉ kiểm định cho nhà xưởng, văn phòng tăng uy tín với khách hàng, đối tác và nhân viên.

Tuân thủ pháp luật & tránh xử phạt: Thực hiện đúng quy định này giúp chủ đầu tư tránh được mức phạt hành chính từ 100 đến 200 triệu đồng theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Đây không phải là con số nhỏ, đặc biệt với các chủ nhà cá nhân hoặc doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Hỗ trợ quyết định cải tạo/nâng cấp chính xác: Nhiều chủ đầu tư có nhu cầu cải tạo, nâng cấp công trình hiện hữu nhưng không biết nên bắt đầu từ đâu, gia cố như thế nào cho đúng và hiệu quả. Đây chính là lúc báo cáo kiểm định phát huy giá trị lớn nhất. Báo cáo kiểm định cung cấp dữ liệu chính xác về tình trạng thực tế của từng bộ phận kết cấu, từ đó giúp kỹ sư thiết kế lựa chọn phương án cải tạo tối ưu nhất.

Lời kết

Kiểm định công trình xây dựng là hoạt động không thể thiếu trong quản lý, vận hành và bảo trì công trình an toàn, bền vững. Với hơn 15 năm kinh nghiệm và hơn 500 dự án thành công, Công ty Cổ phần Tư vấn Khoa học Công nghệ và Kiểm định Xây dựng (CSIC) cam kết cung cấp dịch vụ kiểm định chuyên nghiệp, chính xác và uy tín nhất. Hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline 024.35764754 hoặc email LASXD533@gmail.com để được tư vấn miễn phí về nhu cầu kiểm định công trình của bạn.